Как не попасться на уловки продавцов при покупке дачи

Покупка старого, отремонтированного дома с запущенным участком намного безопаснее, чем покупка ухоженного, аккуратного и недавно отремонтированного объекта недвижимости. В первом случае, коттедж определенным образом противостоял времени (и не был снесен), и все дефекты и проблемы находятся на виду. Если же объект приводится в товарный вид только для продажи, то все проблемы тщательно скрываются. Задача покупателя обнаружить их, чтобы оценить реальное положение дел.

Меня саму не так давно интересовала продажа дач в Петропавловске, поэтому я тщательно подготовилась, использовала множество онлайн сервисов, включая сервис от агентства недвижимости Этажи.

Вот несколько советов, следуя которым вы сможете избежать 80% уловок продавцов.

Никакого маскирующего ремонта.

Посмотрите на фундамент. Первый признак маскировочного ремонта красиво оштукатуренный или недавно заложенный фундамент с новой отмосткой. Даже если сам дом давно не ремонтировался, исправный фундамент без единой трещины должен вызывать доверие у потенциальных покупателей.

Что делать?

1. Загляните в подвал с фонариком. Если там есть застоявшаяся вода, запах сырости, гниющие балки или плесень на стенах, то вы наверняка провели маскировочный ремонт.

2. Обойдите дом и осторожно откройте и закройте двери и окна. Если дверь или окно прогнулись, то, безусловно, проблема в фундаменте.

Поищите «следы» недавних раскопок на участке если он достаточно запущен, но следы есть это тревожный знак (возможно, здесь зарыли щебень после перекладки фундамента).

Как организованы «удобства» в доме?

Дом с летним душем и туалетом в саду может быть только самой демократичной по цене дачей. Сегодня для дачи, даже для садового товарищества, наличие «городского» санузла является нормой. Покупатели с большим бюджетом даже не поедут смотреть дом без «удобств». Это знают все продавцы. Поэтому вместо того, чтобы продать старую дачу за 1 млн. рублей, они проводят воду из колодца или скважины на кухню, устанавливают септик, строят что-то вроде санузла и выставляют частный дом на продажу за 2 млн.

Деревянный дом со всеми удобствами это, конечно, замечательно. Но обязательно нужно понимать, откуда берется вода и куда уходят стоки. Узнайте о пределах и качестве воды из колодцев и скважин, выясните, какие существуют системы очистки. Ведь это могут быть современные локальные очистные сооружения с аэрацией (цены на них начинаются от 80 тыс. руб.) или просто бочка, закопанная в землю. В качестве альтернативы сточные воды можно просто сбрасывать в выгребную яму.

Второй очень важный аспект это эксплуатация загородного водоснабжения в зимний период. Наилучшими вариантами являются утепленные устья скважин, наружные трубопроводы, проложенные ниже точки промерзания грунта, и утепленные точки с вводом греющего кабеля в дом. Если «источником воды» является шланг, проложенный в земле, или слегка заглубленная труба, входящая в дом через наружную стену, то это «потемкинская деревня».

При осмотре дома возьмите чистую пластиковую емкость, наберите воды из колодца или фонтана и проанализируйте ее (если это загородный дом). Если качество воды плохое, можно снизить цену. Или это может быть поводом для поиска другого дома.

‘Я строил его для себя’.

‘Я построил его для себя, но решил продать, потому что мне нужны были деньги’ — тип коттеджа, часто встречающийся на рынке. Иногда это действительно хорошие дома, но часто они являются результатом не очень удачного строительства (поэтому их и продают).

Когда следует насторожиться?

Начните с того, что узнайте своих потенциальных соседей, а если речь идет о садовом товариществе, познакомьтесь с представителями в правлении. Во-первых, всегда полезно видеть соседей, а во-вторых, можно получить много ценной информации. Например, участвует ли продавец в групповых взносах на оплату счетов за электричество, газ или поселковую воду. Возможно, вы узнаете, что дом построен давно. А долгострои, то есть коробки, простоявшие несколько лет на улице, почти всегда чреваты проблемами. Создано, чтобы продавать.

«Построенный для продажи, но для себя» лучший вариант.

Потому что его будут строить профессиональные строители. Но и за ними нужен «глаз да глаз».

Первый признак профессионального подхода в этом случае хорошо подготовленная проектная документация. Для типовых проектов целесообразно проверить, насколько то, что вы видите на объекте, соответствует тому, что отражено «на бумаге». Например, обратить внимание на то, вносились ли какие-либо изменения в типовой проект и были ли они задокументированы. Если вы не являетесь проектировщиком или начальником участка (и даже не знаете, в какие документы заглядывать), то такие несоответствия, как замена дорогих материалов на более дешевые аналогичные изделия, конечно, останутся незамеченными. Но наличие толстой папки с чертежами, коммерческими предложениями, договорами субподряда, договорами с поставщиками, гарантиями на установленное инженерное оборудование и т.д. это очень хороший знак.

Если вам очень нравится, но у вас есть сомнения (или вообще нет сомнений), то нужно проверить это с помощью знакомого архитектора. Но даже он не может определить, соответствует ли класс бетона и арматуры, заложенной в фундамент, проектным требованиям. Он обходит новый дом со строительным уровнем, ощупывает все бетонные стяжки, проверяет, как прикреплены дверные ручки, не перекосились ли стены, окна и двери. Если есть много признаков срезания углов, то, скорее всего, имеются скрытые дефекты.

Другие моменты, которые необходимо знать при покупке дома

И наконец, несколько универсальных советов, которые следует учитывать при покупке дома

1. Всегда проверяйте чердак и под крышей. Основными признаками, на которые следует обратить внимание, являются повышенная влажность, плесневелый воздух и влажные на ощупь строительные конструкции. Все это может наблюдаться даже в недавно построенных домах (но только в отопительный сезон). Это может свидетельствовать о проблемах с вентиляцией.
2. Бурение небольших скважин садовым буром вблизи фундаментов и тротуаров позволяет оценить качество подготовки фундаментов зданий и дренажной системы, а также уровень грунтовых вод. Если на неглубоких участках наблюдается заболачивание торфяника, это плохо. Дом строится на болоте.
3. Выбирайте постоянный дом в межсезонье, а не летом. Так вы сможете лучше понять, что вам нужно. Например, просохнут ли поля после летних отпусков или размоют ли дороги осенние дожди. Вы сможете определить эффективность систем отопления и дренажа.
4. Лучшим способом проверки теплоизоляционных характеристик стен и крыш является обследование с помощью тепловизора. Однако такое обследование желательно проводить зимой, когда дом отапливается, а наружная температура всегда отрицательная.